内容提要：

1、央行在二季度的储户调查报告中披露，未来三个月有16.2%的居民计划买房；

2、二季度储户调查报告的结论自相矛盾；

(资料图片仅供参考)

3、现有的居民债务水平不可能支持16.2%的居民计划在未来三个月买房；

4、从武汉6月份的商品房成交情况看，房地产市场仍在下行探底。

一、央行在二季度的储户调查报告中披露，未来三个月有16.2%的居民计划买房

上周，央行公布了《2023 年第二季度城镇储户问卷调查报告》。央行说，他们在全国 50 个城市进行的 2 万户城镇储户问卷调查中得出的结果是，有16.2%的储户计划在未来三个月购房。

作为中国的货币政策的制定与执行机构，从理论上说，央行应该是一个非常严谨的部门，毕竟“差之毫厘、失之千里”，货币政策上的些微失误，对经济的影响都会非同小可，可能造成千万企业的亏损、破产和千万劳动力的失业。

在房地产市场持续萧条一年多的今天，如果在未来的三个月真的有16.2%的居民打算购房，这就是一个天大的好消息！不仅对房地产市场是一剂大补药，对遇阻的经济复苏而言，也应是重大利好！

但是，无论是常识还是逻辑都在告诉三郎，央行“16.2%的居民计划在未来三个月购房”这个调查结果，一定是个玩笑，这个玩笑还开得太大了！

二、二季度储户调查报告的结论自相矛盾

央行的这份调查报告显示，二季度居民就业感受指数比一季度大幅度下降 2.3 个百分点，为 37.6%。其中，认为“形势较好，就业容易” 的居民只有11.9%，认为“一般”的居民占到44.5%，认为“形势严峻，就业难”或“看不准”的居民高达43.7%。就业预期指数为 48.7%，比一季度大幅度下降 3.6 个百分点。

在就业预期指数大幅下降的前提下，二季度居民的收入感受指数为 49.7%，比上季下降1.0 个百分点。其中，认为收入 “增加”的居民只有14.4%，认为收入比上季减少的居民 高达70.5%。居民的收入信心指数比上季下降 1.4 个百分点，下降到48.5%。

在大多数居民感受到就业形势严峻、收入不太可能上涨的这种经济背景下，居然有16.2%的居民计划在未来三个月买房，还超过了认为收入会增加的居民比例（14.4%）和认为就业形势较好、就业容易的居民占比（11.9%），这不太符合基本的经济学逻辑。

三、现有的居民债务水平不可能支持16.2%的居民计划在未来三个月买房

根据人民银行公布的数据，2023年一季度末个人住房贷款余额38.94万亿元。如果按央行《2023 年第二季度城镇储户问卷调查报告》披露的“16.2%居民打算在未来三个月买房”，央行负责该调查项目的成员们意识到这个数据意味着什么吗？

第一、意味着未来三个月商品房销售量要翻42倍。

16.2%的人买房，意味着我们9.21亿城镇人口中，今后三个月有1.49亿人计划买房，每个月将产生4973万套商品房销售，一个季度会产生14919万套商品房销售。

根据国家统计局的数据，2023年1-5月全国累计销售商品房4.644亿平米，按每套80平米计算，也只有580.5万套，月均116.1万套，一年也就1390万套左右。好家伙，按央行的调查，未来三个月的月均商品房销售量要翻42倍，相当于3.5个2022年的销售量！

第二、意味着居民贷款余额将翻倍。

按每套80平米、5月份每平米10721元的商品房均价计算，14919万套商品房销售将产生128万亿的销售额。按4成首付6成按揭计算，将消耗51.2万亿居民存款，增加76.8万亿居民购房贷款。

截至2023年一季度末，我国居民住房贷款余额为38.94万亿元；

截至2023年5月末，我国居民存款余额为129.57万亿。央行的调查结果意味着3个月后居民存款将减少35.9%到78.37万亿；居民购房贷款余额将增加2倍到115.74万亿；居民贷款余额将从2023年5月底的77.6万亿增加到154.4万亿，接近翻倍；居民杠杆率将从64.5%左右增加到128%左右，居民的债务收入比将从149%增加到297%，居民的贷款利息负担将占到居民可支配收入的14%左右。

这样的债务扩张和居民债务负担，恐怕无论如何都会爆吧！这一爆，金融市场将山崩地裂了吧！

四、从武汉6月份的商品房成交情况看，房地产市场仍在下行探底

2023年1-5月，全国销售商品房46440万平米，而去年公布的1-5月为50378万平米。国家统计局说同比仅减少0.9%，到底是下降7.8%还是0.9%，反正都是同比减少了！

1-5月份的全国商品房销售仍在下跌，6月份国家统计局的数据还未公布。但从武汉市的销售情况看，6月份的房地产市场还在下行探底，下半年的房地产市场也不太可能有什么大的起色。

2023年6月，武汉市新建住宅成交仅有6100多套，环比5月下降56%，比4月还要少18.5%。

事实上，4月份武汉楼市当月成交环比大跌49%，同比大跌22%，和全国的房地产走势类似。为了挽救楼市，武汉市政府推出了房交会政策，给楼市打了一针强心针。5月商品房成交快速飙升到14000多套。不过透支未来的救市方式不可能拯救地产市场，反而会给未来的市场挖下深坑。这不，武汉6月楼市又回到了下探寻底的本色。

我们需要认识、理解并尊重经济规律。影响房地产市场的因素，一是人口规模的增速，二是人均住房面积的变化，三是城市拆迁面积的变化，四是居民的收入增速，五是居民的债务水平。

目前，人口在下降，人均居住面积已超英赶美，城市该拆迁的老房子拆得差不多了，居民收入已转入低速增长时期，按债务收入比计算的居民的债务水平，已全球第一。

因此，我们的政策制定者要抛弃刺激房地产的幻想，接受房地产发展已进入衰退期的这个客观经济规律。我们的房地产从业者，也需要认清房地产的基本面，抛弃上边出台什么救市大招的幻想，接受房地产已经无药可救的现实，房企该调整的、整合的、转向的、破产的，随他去吧。

【作者：徐三郎】